農地・生産緑地の評価

相続税申告相談プラザ ひろしま の農地や生産緑地の評価についての解説をご覧いただきありがとうございます。それでは広島の皆さまと一緒に確認していきたいと思います。

農地の評価について

農地は、市街地農地・市街地周辺農地・純農地・中間農地に区別されます。各農地の評価方法は以下の通りです。

  • 市街地農地…宅地比準方式(農地が宅地である場合の価額-宅地造成費)又は倍率方式
  • 市街地周辺農地…市街地農地×80/100
  • 純農地・中間農地…倍率方式(固定資産税評価額×倍率)

【広大な市街地農地】

市街地農地で地積規模の大きな宅地の評価方法の適用要件を満たす場合、その評価方法を採用できます。

貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価方法は、その土地の権利状況によって変わります。

【耕作権】

  • 市街地周辺農地・市街地農地の耕作権・・・農地の自用地としての価額×耕作権割合※
  • 純農地・中間農地の耕作権・・・農地の自用地としての価額×耕作権割合(50/100)

※通常では、その農地が転用される際に支払われる離作料の額と借地権の価額等を斟酌します。

【耕作権の目的となっている農地】

  • その農地の自用地としての価額-耕作権の価額

【永小作権の目的となっている農地】

  • その農地の自用地としての価額-永小作権の価額

【区分地上権の目的となっている農地】

  • その農地の自用地としての価額-区分地上権の価額

生産緑地の評価について

生産緑地の評価方法は以下の通りです。

その農地が生産緑地ではないものとした場合の価額(A)ー(A)×控除割合※

※控除割合は下記①②を参照

課税時期(被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日)において市町村へ買取りの申し出をすることができない生産緑地の控除割合

課税時期から買取りの申出を
することができることと
なる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
15年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%

課税時期(被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日)において買取りの申出が行われていた生産緑地、又は買取りの申し出をすることが出来る生産緑地

  • その農地が生産緑地でない場合の価額×95%

山林の評価について

【純山林・中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林)】

倍率方式(固定資産税評価額×倍率)での評価になります。

【市街地山林(宅地のうちに介在する山林)】

主に宅地比準方式を用いますが、山林が市街化区域内にあり倍率が予め定められている場合には、倍率方式(固定資産税評価額×倍率)を用いて評価します。

  • その山林が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費

【広大な市街地山林】

その市街地山林を宅地であるとした場合に、その土地が広大地に該当する場合は地積規模の大きな宅地の評価方法を用います。

【保安林等の評価】

保安林の評価は、保安林を自用地として評価した価額から、その山林上にある立木について法令により定められた伐採関係の制限の強弱に応ずる控除割合を乗じ求めた金額を控除した価額で評価します。

  • 山林の自用地価額-山林の自用地価額×控除割合

【伐採関係の制限と控除割合】

  • 一部皆伐の場合:0.3
  • 択伐の場合:0.5
  • 単木選伐の場合:0.7
  • 禁伐の場合:0.8

【宅地への転用が見込めないと認められる市街地山林の評価】

急斜面にある土地など、物理的に宅地への転用が見込めない市街地山林の評価は、近隣の純山林の価額に比準した額で求めます。

特定計画山林についての相続税の課税価格の計算の特例

相続や遺贈などによって特定計画山林を取得した場合、一定の要件を満たすもののうち、選択した山林については相続税の課税価額に計上すべき金額の計算上5%を減額するという特例です。この特例を受ける要件は原則として申告期限までに分割が完了している事が必須です。

【小規模宅地の特例との併用】

小規模宅地等の特例の適用を受ける宅地等について、その面積が200㎡に満たない部分については、一定の算式に基づき計算した価額で評価します。

 

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