不動産評価

相続税申告において１番難しいといってもいいのが、この不動産評価かもしれません。
税理士が10人いれば、10通りの不動産評価があるとも言われています。
ここでは、相続税申告の際の不動産評価についてお伝えします。

土地の価額は、宅地・田・畑といった地目ごとに評価を行います。
そして地目は、「相続税財産評価に関する基本通達」において、次のように分類されています。

①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧削除（削除前は「塩田」）、⑨鉱泉地、⑩雑種地

この地目ですが、登記簿に記載された地目ではなく、課税時期（被相続人の死亡の日）の現況によって判断される点に注意が必要です。

土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。
まず、「路線価方式」とは、「路線価」が定められている地域内の土地評価方法です。

「路線価」とは、国税庁が設定する路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、千円単位で表示されています。路線価は、おおよそ宅地の公示価格の80％相当額で設定されており、例年7月頃に国税庁から公表されます。

「倍率方式」とは、「路線価」が定められていない地域の土地評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算します。土地の固定資産税評価額については広島市役所などで、評価倍率表については国税庁のホームページでご確認ください。

ここまで一般的な土地の評価方法についてお伝えをさせていただきましたが、全く同じ土地というものは存在しません。土地の形によっても減額することができるのです。

ここでは代表的な減額できる場合についてお伝えします。

不整形地補正とは、土地の形状がいびつであることによる減額補正をいいます。
例えば、広島市内に正面道路から奥に進むにつれて細くなっている三角形のような土地があった場合、正方形の土地と比べて明らかに使い勝手が悪く、「不整形地」として評価減をすることができます。

間口狭小補正とは、土地の間口（道路に接している部分）が短いことによる減額補正です。例えば、広島市内の間口が2メートルしかないような土地については、10％の減額補正が可能となります。

奥行長大補正とは、間口の広さに対して奥行きが長い土地の減額補正です。間口に対する奥行距離が2倍以上になると、減額補正が可能となります。

家屋の相続税評価は、原則として、1棟の家屋を評価単位として行います。

そして、1棟の家屋の相続税評価は、評価対象家屋の固定資産税評価額に、相続財産基本通達別表第一に定める倍率を乗じた価額として算定することになっています。

この相続財産基本通達別表第一に定める率は、現在１．０となっておりますので、1棟の家屋の相続税評価は、その家屋の固定資産税評価額によって行うこととなります。

なお、他人に賃貸している家屋を相続した場合には、貸家の相続税評価が必要になります。

その評価は、貸家が1棟の建物である場合には、家屋の固定資産在評価額に、1から借家権割合控除した割合を乗じた価額となります。

例えば、評価対象の貸家の固定資産税評価額を500万円、借家権割合を30％とした場合、当該貸家の相続税評価額は、「500万円×（1－30％）＝350万円」となります。

このように不動産の評価はとても複雑で、専門的な知識が必要となります。

広島で土地や建物の評価についてご不明な点がある方は、相続税申告相談プラザひろしままでお気軽にご相談下さい。広島地域で相続税申告に精通した税理士が、皆さまの相続税計算から申告までお手伝いさせていただきます。