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ご相談事例をQ&A形式でご紹介いたします。

アパート建設で相続税対策

広島の皆様、こちらのページにてアパート建設による節税対策についてご説明いたします。アパート建設をすることで家賃収入により将来の納税資金を確保することもできますが、それ以外にもアパートが立っている土地は自用地よりも相続税評価額を低く算定できるというメリットもあります

仕組みについて広島の皆様にお伝えさせていただきます。

不動産の相続税評価の方法について

相続税の課税対象となる財産には、現金や預貯金、有価証券、不動産、ゴルフ会員権など様々なものがあります。その中でも不動産はその価値を算定することが難しい財産の一つです。現金の場合、100万円は相続税を計算するうえでも100万円の評価になりますが、100万円で売却できる土地は相続税評価額が100万円になるわけではありません。相続税の対象となる土地の評価額は、路線価を用いて計算します。

路線価を使い計算された相続税の不動産評価額は、公示価格の約8割程度の価額となり、一般的な売買価格よりも評価が低くなります。また小規模宅地等の特例を使うことにより、評価額を大きく下げることも可能です

このように現金よりも不動産で財産を所持していた方が、相続税計算において評価額を下げる手段がいくつかあります。しかし現金にも遺産分割の時に分けやすい、相続税の納税資金として利用しやすいというメリットがあるため、バランスよく財産を保有しておきましょう。

貸家建付地について

土地の相続税評価額はその土地がどのように使われているのかによっても異なります。実は同じ土地であっても、その上に賃貸アパートが建っているかによっても土地自体の相続税評価額は変わるのです。

所有者以外に使用する権利のない土地のことを「自用地」といいます。またご自身が所有する土地の上にアパートが建ち、そのアパートを他人に貸している土地は「貸家建付地」といいますが、同じ土地であっても、「自用地」よりアパートが上に建っている「貸家建付地」の方が、相続税評価額は低くなります。なお賃貸アパートも人に自宅等の人に貸し出していない建物よりも借家権の割合を差し引くことができるため、評価額が低くなります。そのうえアパートをローンを組んで建設した場合には、相続税の計算時にその分を債務として引くことができるという利点もあります。

そのほかにも要件にあえば、貸付事業用宅地等を対象とした小規模宅地等の特例も適用できます。ご自身の土地の上にアパートを建設することは相続税の節税を考えるうえで非常に大きな影響があると言えるでしょう。

ただしアパート経営にはリスクも存在します。特にローンを組んだ場合には将来的に返済の見通しがたつかを考えなければいけません。必ずしも常に満室になるとは限りませんし、賃貸割合が下がると、満室時に比べて評価額は高くなります。定期的に発生する修繕費用なども見越して検討することをおすすめします。

複数の物件を管理することになる場合には、不動産管理会社を設立し節税を行う方法もあります。不動産を活用した節税対策は効果も見込めますが、その分リスクが高いものもあります。広島の皆さま、ご自身の状況上適切な判断であるのかを必ず専門家にご相談ください。相続税申告相談プラザ ひろしま では、生前対策の方法についてもご相談をお受けしております。広島の皆様に無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

生前対策と相続税の関連項目

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